Wat kunnen we leren van 80 jaar ervaring
Wat kunnen we leren van de 80 jaar ervaring van Nico Goedhart en Tom Hoek van Dijke in vastgoedontwikkeling voor de huidige vernieuwingsopgave van het maatschappelijke vastgoed. Bij het laatste bijna afgeronde project van Nico het zwemcentrum op de Laan op Zuid blikken we terug op hun loopbaan om de huidige tijd te duiden. Dit interview maakt deel uit van een serie waarin we de breedte van de vernieuwing van het gemeentelijke vastgoed belichten. Een omvangrijke opgave om in 10 jaar bijna een kwart van de portefeuille te vernieuwen met een investering van ca €1,6 miljard. Een opgave waaraan we als gemeente met een team van ca 200 mensen van beleidsafdelingen tot stedenbouwkundigen aan werken samen met externe adviesbureaus, ontwikkelaars en aannemers.
Nico en Tom hebben beide ca 40 jaar gewerkt aan de ontwikkeling van de stad Rotterdam. Tom in het begin aan de stadsvernieuwing in Kralingen-West, in een rol die je nu zou beschouwen als een combinatie van stedenbouwkundige, teamleider en gebiedsontwikkelaar. Nico begon met straatvernieuwingsprojecten en het bouwrijp maken van gebieden zoals de Wijnhaven en de Provenierswijk. In de afgelopen 40 jaar is de rol van de gemeente in vastgoedontwikkeling meerdere keren gewijzigd. Dat heeft meerdere redenen. De gemeentelijke organisatie is veranderd, de visie op de (kern)opgave voor wie je bouwt en de rol die je pakt in het ontwikkeltraject als gemeente pakt geheel is herzien. Doordat Nico en Tom in hun loopbaan meerdere cycli hebben meegemaakt reflecteren we op het verleden en brengen we daarmee de huidige tijd in perspectief.
Nico Goedhart werkt op dit moment als Projectmanager voor de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed bij het Project Management Bureau en Tom Hoek van Dijke werkt als vastgoedadviseur in het Onderwijshuisvestingsteam. In het verleden werden er ontwikkelingen gestart om de havenstad aantrekkelijker te maken. Zo heeft Tom gewerkt aan de ontwikkeling van de Cruise Terminal, om meer toeristen naar Rotterdam te trekken. En zijn er studio’s in het Lloydkwartier ontwikkeld om de creatieve sector te verleiden naar Rotterdam te komen. ‘Vanuit het Ontwikkelingsbedrijf ging men snel aan de slag met een project’. Nu stellen we ons meer de vraag of we dit als overheid moeten doen. Is er een vraag vanuit een beleidsveld zoals een school, de bibliotheek of een welzijnsplek? Nu starten we geen vastgoedproject meer om een plek in de stad fraaier te maken. Misschien waren we destijds te ondernemend, doordat we ons niet afvroegen of de markt een opgave ook zou kunnen, maar nu zijn we wel erg behoudend.
Ook de samenwerking met externe partijen is de afgelopen periode tijd gewijzigd. ‘Waar we eerder publieke functies moesten ontwikkelen doordat niemand het deed, zijn de ontwikkelaars veel creatiever geworden. ‘Waar ontwikkelaars en corporaties in de jaren 80 alleen woningbouw wensten te ontwikkelen, is de interesse om mixed-use plannen te ontwikkelen er nu wel. Waar we voorheen de cruiseterminal, filmstudio’s of Las Palmas zelf moesten ontwikkelen doordat marktpartijen dit niet deden, zijn De Fenixloods of Little C voorbeelden van complexe projecten die door marktpartijen worden ontwikkeld. Hierdoor hoeven we als gemeente ook minder te doen onder het adagium de markt tenzij. Maar dan moet je als overheid wel in staat zijn om goede afspraken te maken met marktpartijen, daar gaat het nog wel eens mis door een gebrek aan inzicht in de langetermijn consequenties.’
De manier waarop de opgaven worden uitgewerkt is gewijzigd. Waar we nu nog voornamelijk het projectmanagement en stedenbouwkundige studies intern hebben georganiseerd, waren we in het verleden in staat om het gehele gebouw te ontwikkelen. Zo is bijvoorbeeld het Nieuwe Luxor, met een externe architect, volledig zelf uitgewerkt met gemeentewerken. Deze interne capaciteit van mensen en daarbij behorende kennis is er niet meer. ‘De markt tenzij’ is ook toegepast op de diensten die de gemeente zelf doet, zodat op dit moment meer wordt samengewerkt met de externen. Hierdoor is de opgave om op een goede manier partijen te selecteren die passen bij de opgave, in plaats van het zelf te doen. Om dit goed te doen, moet je eigenlijk nog meer verstand hebben van de ingehuurde partijen moeten doen.
De omvang van de vastgoedontwikkelopgave is met regelmaat veranderd. Het mooie is dat de huidige grote opgave bestaat uit de vernieuwing van de gebouwen die we in de jaren ’80 hebben ontwikkeld. Hoewel we als vastgoedorganisatie meer waren versnipperd, waren we destijds wel in staat om eenduidiger en hierdoor sneller te ontwikkelen. Ook in stadsvernieuwingswijken zijn destijds standaard scholen gebouwd, waarbij de inpassing vooral bestond uit het positioneren van een standaard volume. Dit is ook niet het streven, maar nu nemen we de ruimte om op iedere locatie maatwerk te realiseren. Een middenweg hiertussen vinden is een mooie opgave voor de huidige tijd.
De economische situatie en vooral de financiering is altijd bepalend geweest voor de omvang van de opgave. ‘Ten tijde van de stadsvernieuwing gingen er letterlijk busjes vol met aanvragen naar het ministerie voor wijkaanpakken’. Toen deze aanpak door het ministerie werd verlaten, stopte de stadsvernieuwing. Daarna kon ten tijde van Riek Bakker bijvoorbeeld het Nieuwe Luxor worden gebouwd door de verkoop van de afvalcentrale. Externe geldstromen zijn bepalend in de omvang van de opgave. Ook op dit moment is het Rijk bepalend in de opgave voor zowel gebiedsontwikkeling en vindt er op verschillende niveaus een lobby naar het Rijk plaats om meer structureel geld te voorzien voor het vernieuwen van het vastgoed.
De bouwopgave bevindt zich op dit moment weer in de bestaande stad doordat de gebouwen uit de jaren ’80 toe zijn aan vernieuwing. Na een periode van centralisering van opgaven heeft Wijk aan Zet verwantschap met stadsvernieuwing. Het blijft hierin zoeken naar het beste van beiden. Een dialoog met de directe omgeving is noodzakelijk om aan te sluiten bij de behoeften, maar regie op stedelijk niveau blijft ook noodzakelijk. ‘Zo was de ontwikkeling van het zwemcentrum de Wilgenring vanuit de deelgemeente een directe concurrentie voor een nabijgelegen zwembad in een andere deelgemeente’. De opgaven in de bestaande stad vragen een andere aanpak in dialoog met de bewoners, hiervoor kan je lessen trekken uit de stadsvernieuwingsaanpak. Wat je niet hoeft over te nemen is dat we ‘prat gingen op de productie van goedkope grote woningen, soms ten koste van de kwaliteit. Dit zouden we nu anders doen.’
Vastgoedontwikkeling is in de huidige tijd meer geprofessionaliseerd. Door de totstandkoming van een centrale vastgoedorganisatie, in plaats van versnipperd eigendom bij de verschillende beleidsvelden en deelgemeenten, kan er regie op stedelijk niveau worden gevoerd. Eerder kon een brandweercommandant langskomen die een nieuwe kazerne wenste, of de technisch directeur van de RET kwam vertellen dat hij een remise aan het ontwikkelen was. Er is nu meer duidelijkheid in de rolverdeling tussen beleidsvelden, de gebruiker en huurders en de gemeente. De beleidsvelden bepalen of en wat er gebouwd wordt, stadsontwikkeling is bepalend waar en hoe de ontwikkeling plaatsvindt.
Las Palmas is een project waar Tom trots op is. Weinigen weten dat dit project op de Wilhelminakade inclusief de dakopbouw is ontwikkeld door de gemeente. Verschillende scenario’s inclusief sloop en verkoop zijn onderzocht. Uiteindelijk is het gelukt om het gebouw te behouden met een publieke bestemming, het fotomuseum die daarvoor op de Witte de Withstraat zat. ‘Waar we eerst met een onverkoopbaar pand zaten, hebben we door de ontwikkeling van een plan, het gebouw goed kunnen verkopen aan de ontwikkelaar OVG’. Uiteindelijk heeft OVG het door ons ontwikkelde plan alleen hoeven uitvoeren om het na een paar jaar weer door te verkopen.
Nico kijkt met tevredenheid terug op de ontwikkeling van de parkeergarage Kralingse Zoom. De ontwikkeling van een parkeergarage boven de metro met een wijziging van de wegen rondom was zeer intensief. ‘De omgeving was kritisch doordat ze vreesden voor overlast van verkeer, maar door het uitleggen van de verkeersstromen van de modellen die uiteindelijk ook waarheid bleken. ‘Het is mooi om te ervaren dat na een intensief traject met de buurt, iedereen tevreden terugkijkt op een project.’
‘Leuk om net voordat we afscheid nemen van werkende leven een moment te nemen om terug te blikken op de afgelopen jaren om de huidige tijd te duiden. Zo zie je dat het continu cycli zijn hoe we als gemeente georganiseerd zijn en handelen.’ Het is nu aan de volgende generatie om Rotterdam vorm te geven, dit gesprek maakt in ieder geval duidelijk dat de manier waarop we georganiseerd zijn en wat we doen vorm te geven is.